Chelsea đối đầu ‘quyền ánh sáng’: một gia đình nhỏ đang chơi khó nhà vô địch Premier League như thế nào?

Câu lạc bộ Chelsea của nhà tài phiệt người Nga Roman Abramovich đang vướng vào một tranh chấp pháp lý ngăn cản họ hoàn thành kế hoạch sửa sang và mở rộng sân vận động Stamford Bridge.

Ước mơ tỷ đô của đội bóng ‘tỷ phú’ áo xanh

Chelsea muốn có một sân vận động lớn hơn từ tận năm 2011 nhưng đã liên tục gặp thử thách.

Năm 2012, một mảnh đất ‘vàng’ họ định mua để xây sân vận động mới bị một công ty bất động sản khác nhanh tay giành mất. Khi quyết định quay qua mở rộng sân Stamford Bridge với 41.000 chỗ ngồi hiện nay lên thành 60.000 chỗ, câu lạc bộ giàu có này lại vướng phải khúc mắc trong thủ tục xin phép xây dựng từ chính quyền địa phương.

Sang đầu năm 2017, chính quyền địa phương là Quận Hammersmith và Fulham mới chịu bật đèn xanh cho Chelsea xây mở rộng. Để làm được việc này, bên cạnh việc hoàn thành các thủ tục khắt khe, Chelsea đã phải vất vả vận động hành lang, đồng thời đưa ra một số để xuất đóng góp cho sự phát triển của địa phương để thuyết phục chính quyền sở tại.

Cụ thể, ngoài tiền xây dựng sân lên đến cả tỷ bảng, Chelsea hứa sẽ mở hầu bao ‘khủng’ của mình đầu tư thêm sáu triệu bảng Anh vào các chương trình giáo dục của quận và bảy triệu bảng vào việc sang sửa cơ sở hạ tầng khu vực. Bên cạnh đó, theo ước tính của Chelsea, sân vận động to lớn hơn của họ sẽ mang lại 16,3 triệu bảng Anh cho các cửa hàng, quán ăn và doanh nghiệp địa phương vì sẽ có tới 2,4 triệu người tới sân vận động mới mỗi năm.

Hứa chi bạo chưa đủ, Chelsea còn vận động cả thị trưởng London là ông Sadiq Khan lên tiếng ủng hộ kế hoạch mở rộng sân của họ. Kết quả thăm dò ý kiến người dân xung quanh sân thì cho thấy một mức độ ủng hộ kế hoạch mở rộng sân cao tới mức có thể khiến các quan chức ở những xứ mê “đồng thuận cao” ganh tỵ: 97.5%.

Vậy ai đang cản đường tới ước mơ của Chelsea? Một gia đình bốn người ở gần sân Stamford Bridge.

Viễn cảnh sân Stamford Bridge tương lai. Ảnh: espc.com.

Gia đình Crosthwaites dưới bóng Stamford Bridge

Ông bố nhà Crosthwaites, Nicholas Crosthwaites, 69 tuổi, trước khi về hưu đã là một giám đốc công ty đầu tư tài chính.

Chắc vì thế nên ông có cái nhìn hơi khác với nhiều người hàng xóm của mình về giá trị căn nhà mà ông đang sống cùng vợ là bà Lucinda và hai đứa con.

Căn nhà số 1-2 thuộc con hẻm Stamford Cottages cuối đường Billing Place của gia đình Crosthwaites nằm trong một trong những khu phố yên tĩnh và sung túc nhất của thủ đô London.

Theo ước tính của một công ty “cò” bất động sản, giá nhà trung bình trong con hẻm “nhỏ mà không nhỏ” Stamford Cottages lên đến 1,35 triệu bảng Anh (vào khoảng 42 tỷ đồng Việt Nam), cao hơn giá nhà trung bình ở London tới 2,7 lần. Một nhà báo của đài BBC cũng cho biết là một căn nhà trong cùng con hẻm đã được bán với giá 1,18 triệu bảng Anh vào năm ngoái.

Căn nhà của gia đình Crosthwaites nằm cách sân Stamford Bridge tới một hàng cây bụi cỏ rậm rì và hai đường ray xe lửa.

Nhưng khoảng cách đó không ngăn được ảnh hưởng của sân vận động mới lên căn nhà đắt giá: để nâng sức chứa lên 60.000 chỗ, sân vận động phải được xây cao lên và theo đó sẽ phủ bóng lên trên con hẻm Stamford Cottages.

Gia đình Crosthwaites như vậy sẽ mất đi nguồn ánh sáng tự nhiên đã luôn chiếu qua năm cửa sổ trong căn nhà mà họ đã ở suốt 50 năm qua.

Bản đồ khu vực sân Stamford Bridge. Nhà Crosthwaites nằm tại vị trí màu đỏ. Ảnh: Google Maps.

Bạn chớ nên vội phì cười với cái hình ảnh một gia đình trung lưu giàu có tại London đang nước mắt ngắn nước mắt dài vì khả năng không còn được mở cửa sổ hứng nắng thoải mái như xưa.

Căn nhà có nhận được nhiều ánh sáng tự nhiên hay không là một trong những yếu tố khá quan trọng làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tại Anh.

Chuyện này cũng dễ hiểu: tại một xứ lạnh nhiều sương mù, một căn nhà càng nhận được nhiều ánh mặt trời thì càng sáng sủa và ấm áp, tiết kiệm được điện và hơi đốt lò sưởi. Chưa kể đến trào lưu lắp pin năng lượng mặt trời ngay tại nhà đang rất thịnh hành tại Anh mấy năm qua, trong bối cảnh giá điện nước cứ tăng tới mức làm người dân khóc ròng.

Vì thế, không lạ khi các gói bảo hiểm rủi ro trong sang nhượng bất động sản tại Anh luôn bao gồm một sản phẩm: bảo hiểm tranh chấp quyền ánh sáng (rights to light indemnity insurance). Các nhà bảo hiểm cung cấp dịch vụ có thể thay mặt bên được bảo hiểm trả bồi thường thiệt hại giá trị tài sản cho bên bị mất ánh sáng (có thể vào khoảng vài chục đến vài trăm ngàn bảng Anh) do ảnh hưởng từ công trình xây dựng của bên được bảo hiểm.

Mức độ mất ánh sáng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế nào là cả một lĩnh vực chuyên biệt khá phức tạp và kiếm lời được cho giới chuyên gia giám định bất động sản tại Anh. Các ý kiến chuyên gia của họ luôn là một trong những tâm điểm tại các phiên tòa phân xử thiệt hại vì mất ánh sáng.

Nhận được ánh sáng trên bất động sản của mình như thế là một lợi ích chính đáng tính ra bát gạo đồng tiền được. Hơn thế nữa, tại Anh, nó còn là một quyền tài sản được luật pháp bảo vệ.

Một căn nhà trong hẻm Stamford Cottages. Ảnh: douglasandgordon.com.

“Quyền ánh sáng”

Nghe gọi “quyền ánh sáng” thấy có vẻ huyền bí nhưng thật ra nó được gọi trong tiếng Anh là easement, và về bản chất là một thứ quyền mà người Việt Nam đã quen thuộc: quyền địa dịch, hay quyền với bất động sản liền kề.

Trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, quyền này được định nghĩa tại điều 245 là “quyền được thực hiện trên một bất động sản… nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác.”

Một ví dụ minh họa dễ hiểu nhất là quyền đi nhờ qua đất người khác.

Ví dụ, chủ mảnh đất A dưới đây cắt đất ra bán cho bạn mảnh đất B. Theo đó, bạn sở hữu mảnh đất B trong khi mảnh C được bán cho người khác. Mảnh C ngăn cách bạn với đường chính.

Ảnh: UK Law Commission.

Cho dù bạn không hề là chủ đất C, bạn có thể có được một quyền địa dịch trên đất C: quyền được phép đi ngang qua đất C để ra mặt đường chính.

Quyền ánh sáng tại Anh cũng có thể được hình thành theo cách tương tự, như hình sau đây:

Thằng lùn không có quyền bắt nạt thằng cao. Ảnh: UK Law Commission.

Tưởng tượng bạn là chủ nhà A có cửa sổ nhận nắng mặt trời. Như vậy bạn có một quyền địa dịch là quyền nhận ánh sáng tự nhiên chiếu xuyên qua khu vực đất nhà B.

Cho dù bạn không hề sở hữu nhà B, bạn có một quyền… vắt ngang qua nhà đó. Chủ nhà B không thể vùng vằng bảo “nhà tôi tôi xây thế nào là việc của tôi” rồi dựng thêm 3-4 tầng lầu nữa làm che đi ánh sáng tự nhiên của bạn.

Dĩ nhiên, quyền địa dịch không phải là đương nhiên mà có. Luật pháp Anh, thông qua các án lệ do tòa án quy định và cả luật thành văn, đảm bảo một số cơ chế nhất định cho việc hình thành các quyền địa dịch.

Đạo luật Thời hiệu (Prescription Act) năm 1832 của Anh cho phép hình thành một quyền ánh sáng được bảo vệ nếu chủ nhà hưởng ánh sáng đã được hưởng ánh sáng đó liên tục 20 năm.

Trong trường hợp nhà Crosthwaites dưới bóng Stamford Bridge, họ đã ở căn nhà hẻm nọ được tới 50 năm. Như thế, chuyện gia đình này có một quyền ánh sáng phải được bảo vệ là một yếu tố khó bàn cãi.

Thế nên, khi biết chuyện sân vận động mới sẽ lấy đi ánh sáng tự nhiên của nhà mình, ông Nicholas đã nhanh chóng làm đơn xin tòa án địa phương ban hành một lệnh cấm (injunction) không cho công trình xây dựng của Chelsea đe dọa quyền ánh sáng của nhà mình.

Lệnh cấm này đã được tòa ban hành vào tháng 5 năm ngoái, và nó chính là thứ làm cho câu lạc bộ Chelsea đau đầu cả nửa năm qua (bên cạnh thành tích sút giảm trên sân bóng của các cầu thủ áo xanh mùa này).

Mùa giải 2017-2018 có vẻ sẽ không phải là một mùa bội thu cho Chelsea về mặt bóng đá. Đen tình thì có đỏ bạc? Ảnh: getty.com.

Màn đấu trí của Chelsea và nhà Crosthwaites

Câu lạc bộ “không có gì ngoài tiền” thành London dĩ nhiên dư sức đưa ra các khoản bồi thường để dụ nhà Crosthwaites ký giấy từ bỏ quyền ánh sáng của họ (một việc hoàn toàn hợp pháp).

Chelsea đã làm điều đó thành công với một số hàng xóm trong hẻm Stamford Cottages và trong các khu vực lân cận dưới bóng sân Stamford Bridge. Tuy nhiên, với nhà Crosthwaites thì không: gia đình “cứng cựa” này đã từ chối một khoản bồi hoàn lên đến sáu con số (không phải toàn số 0) từ Chelsea.

Nhà Crosthwaites đang chơi trội? Hay cả nhà đều là fan của Arsenal?

Bạn có thể nghĩ thế. Nhưng có lẽ ông Nicholas nhà Crosthwaites đã có những tính toán khá căn cơ và được tư vấn pháp lý cẩn thận.

Bởi vì, trong khi đúng là ở Anh thì một cách “giải giáp” quyền ánh sáng khá linh hoạt và thường được sử dụng chính là chủ động bồi thường thiệt hại (sau nhiều điều nghiên, cãi vã rồi thỏa thuận giữa hai bên), tuy nhiên một vụ việc tranh chấp quyền ánh sáng được xử năm 2010 đã tạo ra một tiền lệ khá khó chịu cho các nhà đầu tư bất động sản.

Vụ công ty HKRUK II (CHC) kiện Heaney năm 2010 xác lập một thực tế thú vị: trong các tranh chấp liên quan đến quyền ánh sáng, không phải cứ… rất nhiều tiền thì sẽ dễ dàng mua được những gì tiền không mua được.

Thẩm phán trong vụ việc này chấp thuận áp đặt một lệnh bắt bên xâm phạm quyền ánh sáng phải xây lại một tòa nhà vừa mới được dựng lên, để tòa nhà đó không làm hại đến ánh sáng tự nhiên sẵn có của bên kia nữa.

Tòa từ chối không cho bên xâm phạm quyền ánh sáng được phép dùng tiền bồi thường thiệt hại cho bên hưởng quyền ánh sáng, thay cho việc xây lại.

Bởi vì theo tòa, hành vi xâm phạm vào quyền ánh sáng đó không hề là một xâm phạm nhỏ, gây bất lợi không đáng kể. Nó là một xâm phạm lớn, cố ý, và có tính toán. Hơn nữa, bên xâm phạm đã hoàn toàn có thể tránh phải động đến quyền ánh sáng của bên kia nếu họ chịu điều chỉnh thiết kế xây dựng từ đầu khi đã gặp phản đối của bên kia (cho dù thiết kế lại này làm giảm lợi nhuận đầu tư).

Vậy nên, dựa theo các quy định về quyền ánh sáng sẵn có, tòa tuyên rằng, không chỉ bên xâm phạm quyền, mà cả tòa án cũng không có quyền bắt bên mất ánh sáng phải nhận bồi thường thiệt hại.

Tòa nhà gây tranh cãi trong vụ Công ty HKRUK II (CHC) kiện Heaney năm 2010 (Ảnh: bowmanriley.com)

Dựa vào lợi thế phán quyết này, bên bị xâm phạm quyền ánh sáng trong vụ Công ty HKRUK II (CHC) kiện Heaney đã… thương lượng dàn xếp với bên xâm phạm và đạt được một con số bồi thường cao hơn mức bồi thường thực tế khá nhiều, nhưng vẫn thấp hơn chi phí của việc xây dựng lại (hóa ra, phải… rất rất nhiều tiền thì mới OK!)

Trong vụ việc sân Stamford Bridges, nhà Crosthwaites đã lên tiếng bảo Chelsea rằng họ hoàn toàn có thể tránh động đến ánh sáng của nhà này bằng cách điều chỉnh lại thiết kế sân mới. Nhà Crosthwaites đặc biệt phê phán việc Chelsea xây thêm quá nhiều ghế hospitality – tức là các ghế dành cho khách VIP vốn rộng rãi và tốn chỗ hơn các ghế bình dân.

Như thế, có vẻ là nhà Crosthwaites cho rằng Chelsea hoàn toàn có thể nhún nhường sửa thiết kế cho vẹn cả đôi đường, còn không thì phải xì ra một khoản cao hơn khoản sáu con số mà họ đã đề nghị với gia đình Crosthwaites.

Tuy nhiên, chơi chiêu lại đội bóng của tỷ phú Nga không phải là chuyện dễ.

Can thiệp của chính quyền địa phương

Không dùng tiền mua được nhà Crosthwaites, Chelsea hùng dũng đi… méc chính quyền Quận Hammersmith và Fulham.

Chelsea khẳng định với chính quyền địa phương rằng rủi ro từ lệnh cấm của nhà Crosthwaites đang cản trở việc Chelsea thu xếp được nguồn tài chính cho việc xây sân và cho các khoản đóng góp đã hứa.

Nghĩa là Quận Hammersmith và Fulham phải đối mặt với một lựa chọn dàng dạng như “cá hay thép Formosa”: tôn trọng quyền tài sản của một gia đình hay thu hút được các khoản đầu tư làm giàu cho kinh tế địa phương.

Roman Abramovich và 10.3 tỷ đô la Mỹ của ông ta không dễ dàng bỏ cuộc. Ảnh: tribuna.com.

Kế sách này của Chelsea cũng khá căn cơ vì hóa ra là luật pháp Anh có một giải pháp khả dĩ cho đội bóng áo xanh.

Luật quy hoạch Anh cho phép một chính quyền địa phương cưỡng bách mua lại (compulsory purchase) một bất động sản tư nhân, nếu như việc mua lại đó phục vụ cho lợi ích cộng đồng địa phương, bao gồm việc phát triển kinh tế khu vực.

Một cơ chế khác trong luật quy hoạch Anh thì quy định chi tiết việc cho phép triệt tiêu một số quyền tải sản trong trường hợp đất đã được chính quyền địa phương mua.

Nghĩa là, chính quyền địa phương có thể dùng ngân sách mua lại căn nhà số 1-2 hẻm Stamford Cottages rồi cho Chelsea thuê lại.

Nhà Crosthwaites sẽ nhận được một khoản tiền tương đương giá thị trường của căn nhà (luật không cho phép giá cao hơn giá thị trường). Tuy nhiên, bán nhà rồi họ phải chuyển đi nơi khác.

Vì đất đai tại Anh của ai người ấy giữ, thay vì “sở hữu toàn dân”, nên để cân bằng được giữa lợi ích công cộng và quyền tài sản cá nhân của người dân, nhà nước Anh qua các thời kỳ đã đầu tư xây dựng cơ chế cưỡng bách mua lại khá chặt chẽ, trên nền tảng phối hợp cả ba, bốn đạo luật.

Một tờ thông báo cưỡng bách mua lại được dán nơi công cộng tại Kent, Anh quốc. Ảnh: margatearchitecture.blogspot.co.uk.

Để có thể cưỡng bách mua lại một căn nhà, chính quyền địa phương phải tiến hành một quy trình nghiêm khắc, bắt đầu bằng việc thông báo cụ thể, cẩn thận cho tất cả các bên có quyền lợi liên quan, đồng thời thông báo việc cưỡng bách mua lại trên báo chí địa phương và phải dán thông báo về việc cưỡng bách mua lại trong khu vực của căn nhà sắp mua đó.

Việc công khai minh bạch như thế để cho tất cả các bên có liên quan, kể cả những nhóm dân sự bảo vệ môi trường, bảo vệ di tích lịch sử danh lam thắng cảnh, có thể có khả năng đưa ra phản đối của mình.

Tất cả các văn bản phản đối việc cưỡng chế mua lại phải được gửi cho một thanh tra nhà nước từ Bộ Cộng đồng và Chính quyền địa phương Anh.

Người thanh tra này không chỉ có vai trò kiểm tra xem chính quyền địa phương có làm đúng chuẩn tắc pháp lý hay không, mà còn phải tham khảo đối chiếu phản ứng của các bên: bên chính quyền địa phương thì phải tranh luận là việc cưỡng bách mua lại phục vụ mục đích phục vụ cộng đồng cụ thể nào, bên phản đối thì giải thích tại sao việc mua lại đó không phục vụ lợi ích công, xâm phạm quyền tài sản cá nhân của người dân như thế nào.

Sau đó, người thanh tra này báo cáo lại cho Bộ trưởng Bộ Cộng đồng và Chính quyền địa phương Anh. Vị bộ trưởng này phê chuẩn thì việc cưỡng bách mua lại mới được tiến hành.

Chelsea có vẻ là đang đặt cược vào sức mạnh kim tiền của họ: các lợi ích kinh tế mà họ sẽ mang lại cho Quận Hammersmith và Fulham, như đã nêu, là không hề nhỏ.

Thực tế là chính quyền Quận Hammersmith và Fulham đã hoàn toàn ngả theo phía Chelsea: Ngày thứ Hai 15/1 vừa rồi, hội đồng nhân dân bao gồm các dân biểu quận này đã họp và bỏ phiếu phê chuẩn phương án cưỡng bách mua lại căn nhà 1-2 Stamford Cottages.

Việc thương lượng giữa nhà Crosthwaites và Chelsea vẫn đang tiếp diễn. Trong trường hợp vụ thương lượng này đổ bể, khi đó chính quyền quận mới nhảy vào thương lượng tiếp với nhà Crosthwaites trên cơ sở nếu không tìm được giải pháp nào khác thì chính quyền quận sẽ cưỡng bách mua lại căn nhà.

Lá chắn cuối cùng của nhà Crosthwaites?

Các luật sư nhà Crosthwaites chắc đang ráo riết nghiên cứu luật để tư vấn cho thân chủ mình.

Trong trường hợp nhà Crosthwaites không muốn xuống nước trước đòn méc chính quyền của Chelsea thì họ có lựa chọn gì?

Cho dù Chelsea có bằng cách nào đó “mua” được cả chính quyền địa phương và cả Bộ Cộng đồng và Chính quyền địa phương, họ cũng không thể một tay che trời.

Luật pháp Anh tạo điều kiện cho người dân thách thức các lệnh cưỡng bách mua lại thông qua cơ chế tài phán hiến pháp (judicial review).

Quyết định cưỡng bách mua lại là một quyết định công quyền, vì thế nếu quyết định đó có biểu hiện bất hợp lý, trái luật, trái “công lý tự nhiên” (natural justice), thì người dân có quyền đòi tòa án thẩm tra lại quyết định đó. Nếu đúng là quyết định đó có vấn đề, tòa án Anh có quyền đưa ra lệnh bắt chính quyền địa phương rút lại lệnh cưỡng bách mua lại.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy đã có nhiều lệnh cưỡng bách mua lại được ngăn cản thành công tại tòa.

Các tòa án Anh chưa bao giờ dễ dãi với các lệnh cưỡng bách mua lại nhà dân của giới công quyền. Ảnh: humanrights.brightblue.org.uk.

Thêm nữa, nhà Crosthwaites còn được bảo vệ bởi Công ước Nhân quyền Châu Âu.

Thông qua Đạo luật Nhân quyền năm 1998, mọi công dân Anh đều có thể yêu cầu các tòa án tại Anh bảo vệ các quyền con người thể theo Công ước Châu Âu về Nhân quyền của họ.

Nhà Crosthwaites có thể cáo buộc là một lệnh cưỡng bách mua lại của chính quyền địa phương xâm phạm nhân quyền của họ, thể theo Điều 8 – Công ước Châu Âu về Nhân quyền:

“Mọi người đều có quyền có cuộc sống riêng tư, cuộc sống gia đình, nhà cửa và thư từ cá nhân được tôn trọng.”

Thực tế là nhân quyền đã nhiều lần được sử dụng hiệu quả trong các vụ việc chống lệnh cưỡng bách mua lại tại Anh kể từ đầu thế kỷ này.

Ngay trong bản thân các văn bản nhà nước Anh ban hành để hướng dẫn thực hiện cơ chế cưỡng bách mua lại, ngôn ngữ nhân quyền cũng được sử dụng phổ biến với các cảnh báo rõ ràng cho các chính quyền địa phương về việc phải tìm cách cân bằng thỏa đáng lợi ích công cộng với tổn thất về nhân quyền của người dân.

Trong trường hợp Chelsea “mua” được tất cả các cấp tòa án ở Anh, nhà Crosthwaites có quyền kiện luôn… nhà nước Anh ra Tòa Nhân quyền Châu Âu, cơ quan tư pháp cao nhất có quyền phân định các tranh chấp liên quan đến nội dung Công ước Nhân quyền Châu Âu. Đã có tiền lệ người dân Anh thách thức lệnh cưỡng bách tài sản của chính quyền Anh tại Tòa Nhân quyền Châu Âu.

Vậy nên, nếu nhà Crosthwaites muốn chơi lại ngài Roman Abramovich thì đường hãy còn dài, và ngài tỷ phú không hẳn là có thể kê gối ngủ ngon.

Tài liệu tham khảo:

• Chelsea stadium: £1bn Stamford Bridge hit by family dispute (Alistair Magowan & Simon Stone – BBC)
• Chelsea stadium: £1bn Stamford Bridge plan moves step closer (Simon Stone – BBC)
• Chelsea forced into extra time as family’s fight for daylight blocks new £1bn stadium (Steve Bird – The Telegraph)
• Report on Rights to Light (UK Law Commission)
• Rights to light and Section 203 of the Housing and Planning Act 2016 (Neil Cameron QC – Landmark Chambers)
• After HKRUK II (CHC) Ltd v Heaney Injunction or Damages? (Stephen Bickford-Smith – Landmark Chambers)
• HKRUK II (CHC) Ltd v Heaney [2010] EWHC 2245 (Ch) (England and Wales High Court (Chancery Division) Decisions)
• The use of compulsory purchase powers for regeneration (David Elvin QC – Landmark Chambers)
• Compulsory Purchase and Compensation (UK Ministry of Communities and Local Government)
• Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 (Chu Thị Trinh & Đặng Thị Phương Linh – Khoa Luật Trường đại học Vinh)