Huyền thoại Donald Trump – Kỳ 9: Phù phép giá trị bất động sản

Việc chuyển giao phần lớn đế chế của Fred Trump cho các con bắt đầu bằng việc định giá “thân thiện” và màn kéo tụt giá tới mức không tin nổi.

Ở tuổi 90, Fred Trump vẫn xuất hiện và đi làm vài ngày mỗi tuần, ngăn nắp chỉnh tề trong bộ vest và cà vạt. Nhưng ông gặp khó khăn ghi nhớ tên mọi người – chứng sa sút trí tuệ (dementia) của ông ngày càng nghiêm trọng – và ông có thể lẫn lộn nhiều thứ. Vào tháng 5/1995, với bàn tay run rẩy, ông đã ký giấy tờ ủy quyền cho Robert Trump hành động “dưới danh nghĩa, vị trí và thay mặt tôi.” (in my name, place and stead)

Sáu tháng sau, vào ngày 22/11/1995, gia đình Trump bắt đầu chuyển giao quyền sở hữu hầu hết tài sản trong đế chế của Fred Trump. (Một vài tài sản được loại ra.) Công cụ họ sử dụng cho việc này là một loại quỹ đặc biệt với tên gọi tắt khó nhớ mà chỉ có các luật sư thuế ưa nổi: GRAT, viết tắt của “grantor-retained annuity trust” (tạm dịch: quỹ với dòng tiền đều được người chuyển nhượng giữ lại).

GRAT là một trong những món quà tuyệt vời dành cho những người siêu giàu. Nó cho phép các gia tộc đế vương như gia đình Trump có thể truyền lại gia tài của mình từ thế hệ này sang thế hệ khác – bất kể đó là cổ phiếu, bất động sản hay các bộ sưu tập nghệ thuật – mà không phải trả xu nào cho thuế tài sản.

Chi tiết về cách thức loại quỹ này hoạt động phức tạp tới nhức đầu, nhưng cơ chế của nó thì đơn giản. Với gia tộc Trump, họ chỉ cần đặt một nửa số gia sản cần chuyển nhượng vào trong một quỹ GRAT dưới tên của Fred Trump, nửa còn lại đặt vào một quỹ GRAT khác dưới tên vợ ông. Sau đó Fred và Mary Trump cho các con mình khoảng ⅔ số tài sản của họ trong mỗi GRAT. Các người con mua ⅓ còn lại bằng cách trả một khoản tiền hàng năm (annuity) cho cha mẹ mình trong hai năm tiếp theo. Đến ngày 22/11/1997, quy trình này được hoàn tất. Con cái nhà Trump đã sở hữu gần như toàn bộ sản nghiệp đế chế của Fred Trump mà không phải trả đồng thuế tài sản nào.

Về phần thuế quà tặng, gia tộc Trump cũng tìm ra cách để lượn vòng.

Toàn bộ việc chuyển giao này xoay quanh một con số: giá trị thị trường cho đế chế của Fred Trump. Nó quyết định số thuế quà tặng mà Fred và Mary Trump phải trả cho phần của gia sản mà họ trao cho các con mình. Nó cũng xác định dòng tiền đều hàng năm (annuity) mà các người con phải trả cho phần gia sản còn lại.

Sở Thuế vụ nhận ra việc các quỹ GRAT có thể bị lợi dụng để định giá thấp các tài sản, đặc biệt là khi những loại tài sản này không phải là các cổ phiếu được niêm yết công khai với giá rõ ràng. Trên thực tế, cứ mỗi 10 triệu đô-la ép xuống khi định giá đế chế của Fred Trump, gia tộc Trump sẽ tiết kiệm được hoặc 10 triệu đô khoản chi trả hàng năm (annuity) hoặc 5,5 triệu đô thuế quà tặng. Đó là lý do Sở Thuế vụ yêu cầu các gia đình sử dụng quỹ GRAT phải nộp bản định giá độc lập và cảnh cáo hình phạt cho những ai làm xẹp giá trị thực tài sản của mình.

Tuy vậy, trên thực tế, việc kê khai thuế quà tặng hầu như không được Sở Thuế vụ để mắt đến. Việc trốn thuế quà tặng diễn ra tràn lan và thường không bị khởi tố là một bí mật ai cũng biết trong ngành thuế. Hình phạt nếu có thường chỉ là việc kiểm toán viên yêu cầu phải trả khoản thuế gần với khoản phải trả ngay từ đầu. “Các quỹ GRAT được cấu trúc sao cho không có khoản thuế nào bị nợ, đồng nghĩa với việc Sở Thuế vụ đã giảm đi động lực kiểm toán các quỹ đó”, theo nhận định của Mitchell Gans, giáo sư về luật thuế tại Đại học Hofstra, “thế nên nếu một món quà tặng bị định giá thấp, nó rất có thể trôi trót lọt không ai để mắt đến.”

Đây có vẻ chính là thứ mà gia đình Trump trông đợi. Tờ New York Times tìm thấy chứng cứ chỉ ra việc gia đình Trump đã trốn hàng trăm triệu đô-la tiền thuế quà tặng, bằng cách nộp các bản khai thuế định giá rất thấp các bất động sản đã được đưa vào những quỹ GRAT của Fred và Mary Trump.

Theo bản khai thuế quà tặng vào năm 1995 của Fred Trump mà New York Times có được, gia đình Trump khai giá trị các tài sản bao gồm 25 tổ hợp căn hộ với 6.988 căn – có diện tích sàn gấp đôi tòa nhà Empire State Building – chỉ đáng giá 41,4 triệu đô la.

Lời khai vô lý này sẽ bị lật tẩy sau đó khi vào năm 2004, các ngân hàng đã định giá gần 900 triệu đô cho chính những bất động sản đó.

Phương thức được gia đình Trump sử dụng để kéo tụt giá tài sản xuống mức khó tin này được ấp ủ trong các buổi bàn thảo chiến lược mà Donald Trump đã tham dự đầu thập niên 1990, theo như các tài liệu và phỏng vấn chỉ ra. Chiến lược cơ bản của họ có hai phần: tìm đơn vị định giá “thân thiện” cho giá trị của tài sản, sau đó kéo con số này thấp hơn nữa bằng cách thay đổi cấu trúc sở hữu để khiến cho đế chế trông có vẻ như mất giá trong mắt Sở Thuế vụ.

Bước quan trọng là tìm ra người định giá đáp ứng nhu cầu của họ. Bất cứ ai từng mua hoặc bán nhà đều biết, những người thẩm định có thể cho ra các mức giá rất khác nhau tùy theo phương thức và các giả định họ áp dụng. Và cũng giống như các nhà phân tích chứng khoán, các chuyên viên định giá tài sản từ lâu đã có tiếng trong việc biến đổi phương thức và giả định theo những cách làm hài lòng các khách hàng của mình.

Gia đình Trump sử dụng Robert Von Ancken, một nhân vật ưa thích của các gia tộc bất động sản lớn ở thành phố New York. Với hơn 45 năm kinh nghiệm, ông Von Ancken đã thẩm định nhiều bất động sản nổi bật của thành phố, bao gồm Rockefeller Center, World Trade Center, Chrysler Building và tòa cao ốc Empire State Building. Donald Trump đã thuê Von Ancken sau khi Fred Trump Jr., con trai cả nhà Trump, qua đời và gia đình Trump cần người thẩm định thân thiện để giúp né đi khoản thuế phải trả cho bất động sản.

Ông Von Ancken đã thẩm định 25 tổ hợp căn hộ và các tài sản khác trong các quỹ GRAT của gia đình Trump và kết luận tổng giá trị của chúng là 93,9 triệu đô, theo như tài liệu về thuế cho biết.

Để xác minh tính chính xác của kết quả định giá này, tờ New York Times đã kiểm tra giá được trả cho các tòa nhà căn hộ tương đương, có thể so sánh được, trong vòng một năm kể từ thời điểm ông Von Ancken thẩm định. Một mô tuýp nhanh chóng phát lộ. Lần lượt lặp đi lặp lại, các tòa nhà trong cùng khu vực với những tòa nhà của gia đình Trump được bán với giá cao gấp hai đến gấp bốn lần, tính theo đơn vị foot vuông (ND: 1 foot = 0,3048 mét), so với giá thẩm định của Von Ancken; ngay cả khi các tòa nhà được so sánh đó cũ hơn hàng chục năm, ít tiện nghi hơn, có căn hộ nhỏ hơn, và được xem là có giá trị thấp hơn theo đánh giá của những chuyên viên thẩm định thuế tài sản của thành phố.

Ông Von Ancken định giá Argyle Hall, một tòa nhà sáu tầng của gia đình Trump ở Brooklyn, ở mức 9,04 đô la mỗi foot vuông. Cách đó sáu dãy nhà, một tòa nhà sáu tầng khác, cũ hơn hai chục năm, đã được bán trước đó vài tháng với giá gần 30 đô la cho mỗi foot vuông. Một trường hợp khác, ông định giá Belcrest Hall, một tòa nhà của gia đình Trump ở Queens, ở mức 8,57 đô mỗi foot vuông. Cách đó vài dãy nhà, một tòa nhà sáu tầng khác, cũ hơn bốn chục năm và diện tích căn hộ nhỏ hơn ⅓, được bán với giá 25,18 đô mỗi foot vuông.

Mô tuýp lặp lại cho những tòa nhà cao cấp của Fred Trump. Ông Von Ancken định giá cao ốc Lawrence Towers, một bất động sản của gia đình Trump ở Brooklyn với ban công rộng rãi trong mỗi căn hộ, ở mức 24,54 đô la mỗi foot vuông. Vài tháng trước đó, một tòa nhà căn hộ liền kề những cửa hàng sửa chữa ô tô ở cách đó một dặm, với căn hộ có diện tích nhỏ hơn 20%, đã được bán với giá 48,23 đô la một foot vuông.

Tờ New York Times còn tìm thấy sự chênh lệch rõ ràng khi so sánh định giá các tài sản trong quỹ GRAT với giá thẩm định do gia đình Trump đưa ra khi họ có nhu cầu đẩy giá lên cao hết mức có thể.

Đó là trường hợp của Patio Gardens, một tổ hợp bất động sản với gần 500 căn hộ ở Brooklyn.

Trong tất cả các tài sản của Fred Trump, Patio Gardens là một trong những bất động sản ít sinh lời nhất, có lẽ vì vậy mà ông quyết định dùng nó cho việc giảm thuế. Vào năm 1992, ông quyên tặng Patio Gardens cho chi nhánh National Kidney Foundation (Tổ chức quốc gia chăm lo các vấn đề về dạ dày) tại New York/ New Jersey. Đây là một trong những phần quyên góp từ thiện lớn nhất ông từng làm. Giá trị của Patio Gardens càng lớn, phần thuế ông được cắt giảm sẽ càng nhiều. Bản định giá ghi trong kê khai thuế vào năm 1992 của Fred Trump xác định giá trị của Patio Gardens ở mức 34 triệu đô, hay 61,90 đô la cho mỗi foot vuông.

Trong khi đó, định giá của ông Von Ancken cho các tài sản trong quỹ GRAT nhà Trump chỉ ra hai bất động sản xịn nhất trong đế chế của Fred Trump, Beach Haven và Shore Haven, với số căn hộ nhiều gấp năm lần Patio Gardens, cộng lại chỉ đáng giá 23 triệu đô, hay 11,01 đô la cho mỗi foot vuông.

Trong một cuộc trả lời phỏng vấn, ông Von Ancken nói rằng cả ông lẫn New York Times đều không có các giấy tờ tài liệu mô tả cách thức ông thẩm định và đi đến kết quả, vậy nên không có cách nào để đánh giá phương pháp định giá đã sử dụng để cho ra được những kết quả trên. “Sẽ có các thông tin trong những bản thẩm định để giải thích cho các giá trị này,” ông nói, “cơ bản thì, khi chúng tôi chuẩn bị những con số này, chúng tôi nghĩ những kết quả đó sẽ được trình cho Sở Thuế vụ, vậy nên sẽ phải làm cho đúng.”

Trong số các kết quả định giá trong quỹ GRAT mà ông Von Ancken đã thực hiện cho gia đình Trump, khó tin nhất là trường hợp 886 căn hộ cho thuê ở hai tòa nhà tại Trump Village, một tổ hợp nằm ở Coney Island. Ông Von Ancken định giá chúng ở mức vô giá trị – chính xác hơn là âm 5,9 triệu đô. Cũng chính 886 căn hộ này, trong cùng năm đó, đã được các kiểm định viên về thuế của thành phố đặt giá ở mức 38,1 triệu đô, và sau đó vào năm 2004, một ngân hàng định giá chúng ở mức 106,6 triệu đô.

Có vẻ như ông Von Ancken đi đến kết quả định giá âm của mình bằng cách bỏ đi chính các phương pháp thẩm định mà ông quả quyết là thích hợp nhất cho những bất động sản như Trump Village, nơi mà lợi nhuận của những năm trước đó không phải là thước đo đáng tin cậy cho giá trị tương lai của chúng.

Vào năm 1992, gia tộc Trump bỏ hai tòa nhà ở Trump Village ra khỏi chương trình nhà ở giá rẻ để họ có thể tăng giá cho thuê và tăng lợi nhuận. Nhưng việc này khiến họ mất đi quyền miễn trừ thuế tài sản (property tax exemption), và tạm thời đặt các tòa nhà này trong tình trạng thiếu nợ ngân hàng (in the red). Phương pháp định giá mà Von Ancken đã mô tả sẽ không tính đến sự thay đổi này mà định giá tòa nhà dựa trên mức cho thuê mới cao hơn mà gia đình Trump sẽ áp dụng. Tuy nhiên, có vẻ như ông Von Ancken đã thẩm định dựa trên sự thay đổi nhất thời này (các tòa nhà đang nợ ngân hàng), và cho ra kết quả định giá mà theo giá trị trên giấy tờ của nó (âm 5,9 triệu đô), Fred Trump sẽ phải trả hàng triệu đô-la cho ai đó để nhờ người đó lấy giùm các tài sản này khỏi tay mình.

Ông Von Ancken nói với New York Times rằng ông không nhớ mình đã dùng phương pháp thẩm định nào cho hai tòa nhà đó của gia đình Trump. “Tôi chỉ có thể nói rằng chúng tôi định giá các tài sản dựa trên thông tin thị trường, và dựa trên thu nhập và chi phí ước đoán của tòa nhà cùng với giá mà họ sẽ bán tài sản đó”, ông nói.

Khi được hỏi về sự khác biệt khổng lồ giữa bản định giá của ông và định giá vào năm 1995 của kiểm định viên thuế tài sản của thành phố, cùng với bản định giá của ngân hàng vào năm 2004, ông tranh luận rằng sự so sánh này là vô nghĩa. “Tôi làm sao nói được chuyện gì sẽ diễn ra sau khi tôi định giá”, Von Ancken nói, “có lẽ phần thu nhập của họ đã tăng lên đáng kể”.

(Còn nữa)

Bài tóm tắt: Huyền thoại về ‘tỉ phú tự thân’ Donald Trump
Kỳ 1: Vén màn đế chế gia tộc Trump
Kỳ 2: Cha giàu và triệu phú 8 tuổi
Kỳ 3: Fred Trump nhận trợ cấp chính phủ để gây dựng gia tài
Kỳ 4: Fred Trump và nỗ lực gây dựng hình ảnh tỉ phú tự thân cho con trai
Kỳ 5: Khủng hoảng và tấm lưới an toàn của cha
Kỳ 6: Thổi phồng và bóp xẹp giá trị tài sản
Kỳ 7: Khi Donald muốn sửa di chúc của cha
Kỳ 8: Dòng tiền chảy qua lỗ hổng thuế quan

Bài viết này nằm trong loạt bài giới thiệu phóng sự điều tra đặc biệt của tờ New York Times về quá trình làm giàu của Tổng thống Mỹ Donald Trump. Đây là phóng sự dựa trên hơn 100.000 tài liệu, hồ sơ, sổ sách tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh của gia đình Trump từ những năm 1970. Bên cạnh đó, New York Times cũng tiến hành phỏng vấn hàng loạt nhân viên cũ của công ty gia đình Trump và các học giả, chuyên gia về thuế. Tổng thống Trump từ chối đề nghị phỏng vấn của tờ Times, còn luật sư của ông thì bác bỏ toàn bộ cáo buộc gian lận thuế và trốn thuế mà phóng sự nêu ra.