Khủng hoảng “an cư” của tầng lớp làm công

Nhà ở xã hội được kỳ vọng là “phao cứu sinh” cho tầng lớp làm công giữa cơn bão giá nhà và lãi vay, nhưng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa thể chuyển hóa thành những căn hộ thực sự.

Bài viết chỉ ra bốn điểm nghẽn mang tính thể chế – từ quỹ đất, thủ tục, mô hình tài chính đến nhắm sai đối tượng – khiến chính sách an cư cách xa với thực tế triển khai. Khi “an cư” bị tắc ở khâu thực thi thì những rạn nứt xã hội dài hạn có thể tích tụ âm ỉ, làm xói mòn niềm tin vào chính sách công và nền tảng ổn định đô thị.

Buổi sáng của người đi làm ở các đô thị lớn ngày càng bắt đầu bằng những phép tính mang tính cấu trúc không mấy lạc quan. Công nhân khu công nghiệp đếm từng mét vuông phòng trọ để xoay xở tiền thuê, lực lượng lao động tri thức trẻ cân nhắc từng khoản chi khi lãi vay mua nhà vượt xa thu nhập thực tế. 

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội được thiết kế như một công cụ chính sách nhằm bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở phù hợp cho tầng lớp làm công. Đây là cơ chế điều tiết nhằm thu hẹp khoảng trống của nhóm dân cư “nằm giữa” này – những người không đủ điều kiện để được trợ cấp, nhưng cũng không đủ năng lực tài chính để bước vào thị trường bất động sản thương mại đang ngày một đắt đỏ.

Một trong những sáng kiến lớn nhất trong thập niên qua là gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng từ tháng 7/2023 của Ngân hàng Nhà nước dành cho nhà ở xã hội. [1] Gói tín dụng này được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường. Tuy nhiên, sau hơn hai năm triển khai, tiến độ giải ngân chậm, số dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn hạn chế, và người lao động, đối tượng thụ hưởng trực tiếp, vẫn tiếp tục đứng ngoài cuộc chơi nhà ở. 

Bốn “điểm nghẽn” của nhà ở xã hội

Thứ nhất, quỹ đất và bài toán quy hoạch còn nhiều bất cập. Về nguyên tắc, nhiều địa phương đã dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch. Nhưng trên thực tế, đất dành cho nhà ở xã hội thường không phải là đất sạch. Chi phí đền bù cao, giải phóng mặt bằng kéo dài và thiếu cơ chế hỗ trợ khiến dự án bị đình trệ ngay từ bước đầu. 

Nhiều quỹ đất nhà ở xã hội bị đẩy ra xa trung tâm đô thị, thiếu hạ tầng giao thông và dịch vụ công, làm giảm sức hấp dẫn của dự án đối với cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển. [2] Khi đất đai – yếu tố nền tảng của mọi dự án nhà ở – không được chuẩn bị một cách chủ động và minh bạch, chỉ tiêu cho nhà ở xã hội khó tránh khỏi số phận “nằm trên giấy”.

Thứ hai, thủ tục phê duyệt và danh mục đủ điều kiện phức tạp và thiếu nhất quán. Các dự án nhà ở xã hội phải đi qua nhiều tầng nấc phê duyệt: từ chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định thiết kế, xác nhận đối tượng thụ hưởng, đến việc đủ điều kiện tiếp cận tín dụng ưu đãi. Mỗi khâu đều có thể trở thành điểm nghẽn nếu thiếu thời hạn xử lý rõ ràng và cơ chế quy trách nhiệm minh bạch. 

Tháng 12/2025, Báo Lao động ghi nhận thực tế tại Hà Nội là “xét duyệt nhà ở xã hội chịu áp lực kép khi người dân mòn mỏi chờ đợi, còn cán bộ phải xử lý lượng hồ sơ lớn và gánh trách nhiệm pháp lý”. [3]

Cùng một dự án nhưng cách hiểu và áp dụng quy định có thể khác nhau giữa các cấp, các địa phương, tạo ra rủi ro pháp lý cao. Hệ quả là gói tín dụng lớn trở nên kém hiệu quả vì số dự án đi được đến đích quá ít.

Thứ ba, mức lợi nhuận kém hấp dẫn đối với khu vực tư nhân. Căn cứ theo Luật Nhà ở 2023, mức lợi nhuận định mức tối đa của các chủ đầu tư nhà ở xã hội là 10%. [4] Thế nhưng, tại hầu hết các dự án, “doanh nghiệp khó lòng đạt được tỷ lệ trên”. [5] Mức lợi nhuận thấp cùng tầng tầng lớp lớp các khó khăn như “nguồn vốn tắc nghẽn, tiếp cận tài chính khó khăn, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội phức tạp, kéo dài” khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà xây nhà xã hội. [6]

Trong khi đó, rủi ro pháp lý và thời gian triển khai các dự án nhà ở xã hội lại cao hơn dự án thương mại. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp chỉ tham gia nhà ở xã hội theo kiểu “làm cho có”, hoặc gắn nhà ở xã hội với các dự án thương mại khác để bù chéo lợi nhuận. Khi khu vực tư nhân, vốn là động lực chính của phát triển nhà ở, không tìm thấy động cơ kinh tế đủ mạnh, chính sách nhà ở xã hội khó có thể mở rộng về quy mô.

Thứ tư, đối tượng thụ hưởng không đúng. Một trong những nghịch lý phổ biến là thực trạng nhóm người lao động có nhu cầu thực sự lại khó tiếp cận nhà ở xã hội, trong khi vẫn xuất hiện các trường hợp “không đúng đối tượng” lọt qua vòng xét duyệt. [7]

Nguyên nhân cho hạn chế này nằm ở hệ thống dữ liệu rời rạc khi các thông tin về thu nhập, tình trạng cư trú, bảo hiểm xã hội, và sở hữu tài sản chưa được liên thông đầy đủ. Khoảng trống dữ liệu này tạo điều kiện cho việc “lách” tiêu chí, từ đó làm xói mòn niềm tin của xã hội vào tính công bằng của chính sách.

Nguy cơ tích tụ bất ổn xã hội

Đến nay, tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn ở mức thấp so với quy mô công bố ban đầu, dù đã trải qua nhiều lần giảm lãi vay. [8] 

Trong bối cảnh đô thị hoá, nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tiếp tục tăng nhanh. [9] Trái lại, nguồn cung nhà ở xã hội tăng chậm, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa thực tế và chính sách của nhà nước.

Hơn nữa, khung pháp lý cho nhà ở xã hội, tuy đã được sửa đổi, bổ sung, vẫn thiếu các cơ chế cưỡng chế đủ mạnh để buộc các bên liên quan – từ chính quyền địa phương đến chủ đầu tư – tuân thủ thời hạn và cam kết. Mức phạt trong xử lý vi phạm hành chính về nhà ở xã hội hiện nay, theo nhiều chuyên gia, là “chưa đủ sức răn đe”. [10]

Tháng 11/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã thừa nhận những hạn chế mang tính cấu trúc của thị trường nhà ở xã hội, từ thiếu vốn, giá vượt khả năng chi trả đến vị trí dự án xa trung tâm và năng lực hạn chế của một số chủ đầu tư. [11]

***

“An cư” từ lâu đã được xem là nền tảng của ổn định xã hội. Với lực lượng giữ cho guồng máy đô thị và công nghiệp vận hành như tầng lớp làm công, nhà ở không chỉ là tài sản, mà là điều kiện để tái sản xuất sức lao động, để gắn bó lâu dài với thành phố, và để hình thành một tầng lớp trung lưu bền vững. 

Khi chính sách phát triển nhà ở xã hội bị tắc ở khâu thực thi, hệ quả không chỉ là vài dự án chậm tiến độ, mà là sự xói mòn niềm tin của người lao động vào khả năng của chính sách công trong việc bảo vệ họ trước các rủi ro thị trường. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và chi phí sinh hoạt leo thang, việc để “an cư” trở thành giấc mơ xa xỉ của tầng lớp làm công không chỉ là thất bại chính sách, mà còn là cảnh báo về những bất ổn xã hội tiềm tàng trong tương lai.

Dân số già và thách thức khuyến sinh – Kỳ 1: Khi giá nhà đất và chi phí sinh hoạt là ‘thuốc tránh thai’ hữu hiệu

Bài toán chi tiêu và thách thức giá nhà đã tạo nên thành lũy phong kín tâm nguyện kết hôn, sinh con của nhiều người, thậm chí có người phải đành đoạn từ bỏ ước mơ làm cha mẹ.

Người trẻ không còn mặn mà với chuyện hưởng lương hưu, sinh con và mua nhà

Thế hệ trẻ không còn thiết tha với chuyện hưởng lương hưu, sinh con hay sở hữu nhà ở.